شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران با دو مصوبه جداگانه در‌خصوص «سیاست‌های محرک عرضه زمین و جلوگیری از احتکار اراضی مسکونی در محدوده شهرها» و «سیاست‌های بازتنظیم نظام پهنه‌بندی تراکم ساختمانی شهرها»، به‌طور رسمی تراکم‌فروشی در شهرهای بزرگ را قانونی کرد.

این دو مصوبه به استانداران و شهرداران مجوز می‌دهد که «صرف‌نظر از آنچه در طرح جامع شهرها برای ارتفاع مجاز ساختمان‌ها نوشته شده است»، تراکم ساختمانی را برای ساخت‌وسازهای آتی افزایش دهند.

گفته می‌شود طرح مجوز سراسری «افزایش تراکم» با هدف «تامین زمین برای تولید مسکن»، «کاهش قیمت مسکن با افزایش بارگذاری بیشتر ساختمان در شهرها» و «پایان‌دادن به طرح درخواست‌های موردی مالکان در کمیسیون ماده ۵» مصوب شده است.

نکته مهم این است که کلان‌شهر تهران نیز شامل این مجوز می‌شود. این در حالی است که کارشناسان تاکید دارند هیچ تضمینی برای تحقق اهداف در نظر گرفته‌شده برای این مصوبه وجود ندارد. ضمن آنکه آنچه سبب شده است مصوبه یکم خرداد شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران موجب نگرانی فعالان حوزه مسکن و محیط‌زیست شود، تجربه انحراف تراکم‌فروشی از اهداف تعیین شده است.

به گفته کارشناسان بازار، تراکم‌فروشی که به انبوه‌سازی‌های بی‌رویه در کلان‌شهرها بدل شده است، قرار بود باهدف نوسازی بافت‌های فرسوده صورت گیرد و موجب رونق ساخت‌وساز به نیت کاهش قیمت ملک شود. اما در عمل بستر فسادی شد که زمین‌خواری و جولان دلال‌های ملکی را افزایش داد و خود این موضوع موجب افزایش نرخ تمام شده ساخت‌وساز و قیمت املاک شد.

تجربه ثابت کرده است که تراکم‌فروشی برخلاف هدف تعیین‌شده در مناطق فرسوده جنوبی و مرکزی شهرها انجام نشده و بیشتر در مناطق گران‌قیمت و شمالی شهر رخ ‌داده است.

به گفته کارشناسان حوزه مسکن، با نگاهی به اهداف تعیین‌شده در مصوبات جدید و تجربه قبلی می‌توان برآورد کرد که تصمیم‌سازی‌های جدید دولت کمکی به شکستن قیمت مسکن، یا مدیریت بازار نخواهد کرد و سه هدف اصلی طرح و مصوبات جدید هرکدام با ابهامات فراوانی مواجه‌اند.

دنیای اقتصاد در گزارشی با بررسی این مصوبه، آن را فاقد ضمانت اجرایی دانسته است. مسئله شناسایی زمین نیز نشانگر اصرار بر تجربه شکست خورده‌ای است که با فراموش‌کردن بافت‌های فرسوده بحران‌زا در شهرها، موجب گسترش مناطق حاشیه‌ای بدون داشتن زیرساخت‌های شهری می‌شود.

در دوران شهرداری محمدباقر قالیباف، رویکرد مشابه موجب سرعت گرفتن ساخت‌وساز در مناطق شمال غربی تهران و اعتراض فعالان محیط‌زیست شد، چرا که برج‌سازی‌های بی‌ضابطه، تونل باد تهران را به‌زعم کارشناسان محیط‌زیست مسدود کرد.

نبود نقشه شهری منطبق با مسائل محیط‌زیستی در شهرهایی همچون تهران، اصفهان و شیراز طی چهار دهه گذشته موجب شده است که مشکلات جدید برای سلامت محیط‌زیست و جامعه ایجاد شود.

از سوی دیگر، با وجود آنکه کارشناسان معتقدند تهران از‌نظر تامین آب شرب، توسعه و نوسازی زیرساخت‌های شهری در شرایط بحرانی به سر می‌برد و سیاست‌های حاکمیت باید مبتنی بر الگوی مهاجرت معکوس باشد، تراکم‌فروشی‌ها اگر به‌جای اصلاح بافت فرسوده به سمت انبوه‌سازی در مناطق حاشیه‌ای برود، تمایل به مهاجرت از شهرهای کوچک بازهم افزایش خواهد یافت.

از دیگر مباحثی که پیرامون مصوبه اخیر مطرح است، باز ماندن بستر رانت از طریق بند آخر مصوبه است که کماکان راه را برای رسیدگی موردی به درخواست‌های مغایر مالکان با ضوابط بالادست، در کمیسیون ماده ۵ باز گذاشته شده است.

مورد دیگری که فعالان حوزه مسکن در‌خصوص مصوبات جدید مطرح کرده‌اند، رویای افزایش عرضه مسکن است که می‌توان گفت با وجود این مصوبه ممکن نیست، چرا که بازدهی زمین در سه دهه گذشته معادل چهار واحد درصد، بیشتر از مسکن بوده است. به همین خاطر زمین‌داری در اقتصاد ایران به‌عنوان سرمایه‌گذاری بدون مالیات و بدون ریسک شناخته می‌شود.

بنابراین، اعطای تراکم تنها به افزایش قیمت زمین و به‌تبع آن افزایش قیمت تمام شده املاک منجر می‌شود که با سیاست کاهش قیمت مسکن در کلان‌شهرها مغایر است.

فردین یزدانی، پژوهشگر و صاحب‌نظر ارشد اقتصاد شهری و مسکن، معتقد است رشد قیمت مسکن به سبب اعطای تراکم، بر ارزش سایر املاک اثر خواهد گذاشت.

یزدانی باور دارد این مصوبه برخلاف ادعای طراحانش، به رونق ساخت‌وساز منجر نمی‌شود و انگیزه مالکان زمین را برای منجمد نگه‌داشتن دارایی خود افزایش می‌دهد.

به گفته آگاهان بازار مسکن، حقیقت امر نیاز شهرداری‌ها به درآمدزایی است که با وجود ممنوعیت اعطای تراکم در تمامی این سال‌ها، وجود آن انکار نشده است. به همین خاطر باید شهرداری‌ها را برنده اصلی مصوبه اخیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری دانست.