بحران مسکن در شهرهای بزرگ غیر قابل انکار است، توان خرید مسکن خانوارهای تهرانی طی سالهای ۸۰ تا ۹۱ به نصف کاهش پیدا کرده است.
علی پاکزاد، خبرآنلاین: مدتی پیش در گزارشی تحت عنوان ” چگونه اجاره مسکن در تهران تبدیل به آرزو شد” به مقایسه حداقل دستمزد و میزان اجاره بهای واحدهای مسکونی در شهر تهران پرداختم. استاد بزرگواری در باب راهنمایی عنوان کرد بهتر بود میزان اجاره مسکن را به جای حداقل دستمزد با میزان درآمد خانوارهای تهرانی مقایسه می شد و میزان یارانه نقدی هم در معادلات وارد می شد.
انتشار گزارش مرکز آمار ایران از تازه ترین وضعیت قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران طی زمستان سال ۹۱ یا آخرین زمستان دولت محمود احمدی نژاد بهانه ای دست داد تا با مبنای مورد اشاره آن استاد گرامی نگاهی داشته باشم به قدرت خرید و اجاره مسکن خانوارهای تهرانی.
وضعیت قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران
نگاهی به روند قیمت و اجاره مسکن در شهر تهران نشان می دهد قیمت هر متر مربع فضای مسکونی از ۴۷۵۰۰ تومان در سال ۷۰ به ۳.۹ میلیون تومان در ۱۳۹۱ رسیده است و بر همین اساس اجاره بهای یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری از ۲۱۴۰۰ تومان در سال ۷۱ به ۱.۶۳۷ میلیون تومان در سال ۹۱ رسیده است. البته این افزایش در صورتی می تواند یک تصوی دقیق اقتصادی در اختیار قراردهد که با شاخص های دیگری مانند سطح درآمد خانوارها و شاخص بهای کالاهای مصرفی می تواند توضیح داده شود.
اما فارغ از این وضعیت متوسط رشد قیمت و اجاره مسکن طی دوره فعالیت دولتهای مختلف به خودی خود جالب است، قیمت مسکن براساس آمار در شش ساله فعالیت دولت هاشمی رفسنجانی از ۱۳۷۰ تا ۱۳۷۵ قیمت مسکن ۲۴۰ درصد و اجاره بها ۲۶۰ درصد رشد کرده است. البته با توجه به انکه در این آمار میزان تغییرات قیمت در دوسال اول فعالیت دولت اکبرهاشمی رفسنجانی که همزمان با پایان جنگ تحمیلی ذکر نشده به تبع میزان رشد برآورد شده کمتر از میزان واقعی است.
اما در دوره فعالیت دولت سید محمد خاتمی نرخ رشد قیمت مسکن معادل ۲۷۰ درصد و و اجاره بها ۳۱۰ درصد بوده است، اما در دوره ریاست جمهوری محمود احمدی نژاد قیمت مسکن در تهران معادل ۵۰۰ درصد (معادل شش برابر) و اجاره بها معادل ۳۷۰ درصد رشد پیدا کرده است که به خودی خود رکورد رشد هزینه مسکن در این دوره شکسته شده است.
مقایسه شاخص بهای کالاهای مصرفی (مبنای محاسبه نرخ تورم) در مقایسه با شاخص قیمت مسکن نشان می دهد که روند افزایش قیمت مسکن در سالهای ۷۰ تا ۸۴ متناسب با شیب رشد قیمت دیگر کالاها بوده است ولی رشد غیر طبیعی قیمت مسکن در شهر تهران دقیقا از سال ۸۵ آغاز شده و یک شکاف بزرگ قیمتی بین کالاهای مصرفی و قیمت مسکه طی سالهای ۸۵ تا ۹۱ ایجاد شده است. بنابراین شاخص می توانیم کاملا افزایش قیمت مسکن در تهران را غیر طبیعی و بسیار فراتر از قیمت کالاهای مصرفی خانوارها بدانیم.
مقایسه قیمت و اجاره مسکن با حداقل دستمزد
نگاهی به روند تغییرات حداقل حقوق نشان می دهد طی دوره ۲۰ ساله متوسط اجاره بهای قابل پرداخت با حداقل حقوق تقریبا ثابت بوده است به غیر از سالهای فعالیت دولت محمود احمدی نژاد که روند نزولی قابل ملاحظه ای را طی کرده است. براساس آمارهای رسمی متوسط اجاره بهای یک متر مربع فضای مسکونی به اضافه ۳ درصد رهن در سال ۷۱ معادل ۲۱۴ تومان بوده است که در مقایسه با حداقل حقوق ۶۸۰۰ تومانی امکان پرداخت اجاره ۳۲ متر مربع فضای مسکونی را فراهم می سازد. این شاخص تا سال ۱۳۷۸ روند افزایش داشته و به توان اجاره ای معادل ۴۰ متر مربع منتهی شده ، طی سالهای ۷۹ تا تا ۸۳ یک نزول و صعود را پشت سر گذاشته و به ۳۹ متر مربع منتهی می شود ولی از سال ۸۴ تا ۹۱ دوباره نزول کرده و در نهایت به ۲۷ متر مربع می رسد. البته در محاسبه قدرت پرداخت اجاره حداقل حقوق با در نظر گرفتن یارانه ۴۵۵۰۰ تومانی طی سالهای ۸۹ تا ۹۱ به حداقل حقوق افزوده شده است ولی این افزایش هم مانع سقوط قدرت اجاره شهروندان نشده است.
در مورد قیمت مسکن هم با حداقل حقوق نشان می دهد سرجمع حداقل حقوق سالانه در سالهای ۷۰ تا ۷۵ برای خرید ۲ متر مربع فضای مسکونی کافی بوده است. در سالهای ۷۶ تا ۸۳ برای ۲.۱ متر مربع و در سالهای ۸۳ تا ۹۱ (حتی با لحاظ کردن یارانه نقدی) توان خرید ۱.۹ متر مربع را فراهم می سازد که نشان از یک نوسان کوچک در توان خرید حداقل حقوق برای خرید مسکن در تهران بوده است.
مقایسه درآمد خانوارهای تهرانی با قیمت و اجاره مسکن
گزارش بودجه خانوارهای شهری کشور طی سالهای ۸۰ تا ۸۹ بر روی سایت بانک مرکزی موجود است، براساس این گزارش ها به نسبت هزینه ناخالص خانوارهای تهرانی، درآمد پایتخت نشینان طی سالهای ۸۰ تا ۸۹ معادل ۳۱۰ درصد رشد کرده است ولی در همین دوره زمانی قیمت مسکن ۵۰۰ درصد و اجاره ماهانه معادل ۵۷۰ درصد رشد داشته است.
در این سال ها متوسط رشد درآمد تهرانی ها معادل ۱۵ درصد بوده است برای آنکه بتوانیم در مورد وضعیت درآمدخانوارهای تهرانی برآوردی داشته باشیم، خوش بینانه رشد ۲۵ درصد را در درآمد این خانوارها برای سالهای ۹۰ و ۹۱ لحاظ کرده ایم البته بدون در نظر گرفته یارانه نقدی برای بعد خانوار ۳.۳ نفری در شهر تهران.
در چنین شرایطی درآمد سالانه یک خانوار تهرانی که در سال ۸۰ معادل ۴.۵ میلیون تومان بوده است. در سال ۸۹ به ۱۸.۵ میلیون تومان رسیده است (اعم از درامد نقدی و غیر نقدی)، براساس برآورد خوشبینانه ۲۵ سالاه ۲۵ درصد درآمد در نهایت متوسط درآمد خانوارهای تهرانی در سال ۹۱ به ۲۸.۹ میلیون تومان رسیده است.
اما در این شرایط هم می بینیم رشد درآمدها نیز نمی تواند قدرت خرید خانوارهای تهرانی را در بازار مسکن افزایش دهد. درآمد سالانه یک خانوارتهرانی برای خرید ۱۴ متر مربع فضای مسکونی در سال ۸۰ کفایت می کرد و در همان سال اجاره بهای یک واحد ۱۰۰ متری در شهر تهران معادل ۴۰ درصد متوسط درآمد خانوارهای تهرانی بوده است.
اما در سال ۸۹ اما رقم ۱۸.۵ میلیون تومانی که معادل متوسط درآمد یک خانوار تهرانی برآورد شده برای خرید ۱۰ متر فضای مسکونی کفایت می کند. یعنی کاهش ۴۰ درصدی توان خرید مسکن طی ۹ سال و البته در مقایسه با اجاره یک فضای مسکونی ۱۰۰ متری هم می بینیم که اجاره چنین واحد مسکونی براساس متوسط هزینه اجاره در تهران معادل ۶۶ درصد درآمد سالانه یک خانوار است. یعنی در بازار اجاره نیز شاهد کاهش قدرتی معادل ۶۴ درصدی برای خانوارهای تهرانی هستیم.
این وضعیت درسالهای ۹۰ و ۹۱ به شدت تشدید شده است. حتی برآورد خوشبینانه رسیدن درآمد خانوارهای تهرانی به ۲۹ میلیون تومان در سال ۹۱ هم نتوانسته است سقوط توان خرید مسکن را کاهش دهد به طوریکه در سال ۹۱ متوسط درآمد سالانه یک خانوار تهرانی تنها برای خرید ۷.۴ متر فضای مسکونی کفایت می کند و هزینه اجاره یکساله فضای مسکونی ۱۰۰ متری ۶۸ درصد درآمد این خانوار را به خود اختصاص می دهد. نکته قابل توجه آنکه افزایش درامد حاصل از پرداخت یارانه ۴۵۵۰۰ تومانی با لحاظ کردن بعد خانوار ۳.۳ نفری هم نتوانسته این معادله را چندان تغییر دهد.
به کانال تلگرام سایت ملیون ایران بپیوندید