طبق آمارهای به ثبت رسیده مرکز تحقیقات راه، مسکن، و شهرسازی، «۷۰درصد جمعیت تهران در فقر مسکن هستند». این خبر روشنگر وضع زندگی در پایتخت ایران است. اجاره‌نشینی در سال‌های اخیر از دغدغه به کابوس تهران‌نشینان تبدیل شده است، شهری که روزانه به برج‌هایش اضافه می‌شود، ولی اکثر اهالی آن مشکل مسکن دارند.

دولت ابراهیم رئیسی با شعار خانه‌دار کردن مردم ایران از همان روزهای نخست وعده ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی داد؛ وعده‌ای که در زمان طرح شدنش، اکثر کارشناسان اقتصادی اعلام کردند که به‌هیچ‌عنوان با شرایط فعلی اقتصاد ایران عملی نیست.

اما آنچه طبق نظر کارشناسان به گسترش بحران مسکن در ایران سرعت بخشیده است، مهاجرت به شهرهای بزرگ به دلیل کمبود امکانات در شهرهای کوچک و روستاها است. حاشیه‌نشینی و افزایش جمعیت شهری در حالی رخ می‌دهد که مشکلات بی‌آبی و ویرانی اقتصاد روستایی سبب شده است که بسیاری از این مناطق به مرور خالی از سکنه شود. از سوی دیگر، رشد بی‌رویه تورم و نابسامانی اقتصادی راه هرگونه برنامه‌ریزی برای حل این مشکل را نیز بسته است، و تهران در این وضعیت، در صدر جدول مهاجرت مردم و توسعه روزبه‌روز حاشیه‌نشینی قرار دارد.

به این ترتیب، اگر روزگاری یک خانوار ایرانی برای خرید مسکن برنامه‌ای ده تا بیست ساله داشت، سالیان درازی است که خانواده‌های اجاره‌نشین حتی امکان اجاره خانه را هم ندارند، و هر روز باید به سمت مناطق پایین‌تر نقل‌مکان کنند. بنگاه‌های معاملات ملکی تهران این روزها مانند یک سال گذشته دوران رکود را می‌گذرانند. همه‌گیری کرونا بر بخشی از این بازار، از ساخت تا فروش، اثر گذاشته است و رشد نجومی قیمت املاک در تهران نیز حباب کاذبی ساخته که بخش دیگر این بازار را عملاً متوقف کرده است. بازار مسکن در تهران عملاً این روزها دیگر بازار مصرف نیست، و بیشتر بازاری برای سرمایه‌گذاری افراد برخوردار در جامعه ایران است.

افزایش ماه‌به‌ماه قیمت‌ها در مرکز شهر تهران

مالکان یکی از بنگاه‌های حوالی سهروردی می‌گوید: «طی دو سال گذشته، هر ماه شاهد افزایش قیمت هستیم، هرچند میزان جابه‌جایی یا خریدوفروش کاهش چشمگیری به نسبت قبل از کرونا داشته است. بیشتر مستاجران هم در این دوره با توجه به افزایش قیمت‌ها و هزینه‌های بالای نقل‌وانتقال، تلاش می‌کنند در محل فعلی‌شان بمانند و تن به درخواست افزایش چند برابری قیمت اجاره دهند.»

در سهروردی، قیمت اجاره یک خانه صد متری با ودیعه‌ای در حدود ۲۰۰ میلیون تومان و پرداخت ماهانه نزدیک به هفت میلیون تومان است. از دیگر مواردی که بنگاه‌های منطقه در پرونده‌های خود دارند، اجاره خانه‌های نوسازی است که برای آن‌ها اصطلاح «کلید نخورده» به کار می‌رود.

یکی از مالکان بنگاه‌ها در این منطقه می‌گوید: «واحد ۸۵ متری در خیابان ابن‌یمین کلید نخورده با تمام امکانات ۹۲۰ میلیون [تومان] رهن کامل. قابل تبدیل هم نیست.»

این روزها «قابل تبدیل» اصطلاحی رایج برای اجاره‌نشین‌ها است بدین معنا که مالک حاضر به کم یا زیاد کردن ودیعه در قبال تغییر مبلغ اجاره‌بهای ماهانه نیست. خود این شرط قابل تبدیل و میزان تعیین ودیعه و اجاره، در دوره‌های گوناگون شکل متفاوتی به خود گرفته است.

یکی از کارشناسان همین بنگاه می‌گوید: «این روزها بیشتر اجاره ماهانه مطلوب مالکان است. ولی قبل از به‌هم‌ریختن وضعیت بورس، همه دنبال ودیعه بیشتر یا رهن کامل بودند تا پولشان را سرمایه‌گذاری کنند. هر زمان یکی از بازارهای جانبی مثل ارز، طلا، و اتومبیل رونق می‌گیرد، چیدمان شرایط اجاره به سمت ودیعه بیشتر می‌رود، در وضعیت رکود اما، مبلغ اجاره ماهانه مطلوب مالکان می‌شود.»

در حوالی امیرآباد هم رشد قیمت‌ها دقیقا الگوی سهروردی را دارد. وقتی از بنگاه‌های منطقه در خصوص قیمت واحدی مسکونی در حدود ۸۰ متر سئوال می‌کنیم، می‌گویند: «۲۰ سال ساخت، بازسازی شده، با نور مناسب، طبقه دوم، بدون آسانسور، ۱۸۰ میلیون تومان ودیعه و ۸.۵ میلیون تومان اجاره. البته امتیاز مهمش امکان اقامت چندساله است.»

آنچه امتیاز نامیده می‌شود، در حقیقت شروط و شرایط میان مالک و مستاجر است که خودش دنیایی عجیب و گاه باورنکردنی است. در این مورد خاص، اقامت چندساله به معنای آن است که مستاجر اگر بتواند اضافه‌بهای متناسب روز را هر سال پرداخت کند، می‌تواند نگران جابه‌جایی سر سال نباشد، چون که خیلی از مالکان، بعد از قانون منع اعمال اضافه‌بهای بیش از ۲۵ درصد، برای آن‌که ناچار به این افزایش نرخ مصوب نباشند، به بهانه‌هایی مثل خودم یا یکی از نزدیکانم قصد نشستن در این واحد را داریم، مستاجر را مجبور به جابه‌جایی می‌کنند.

وقتی در خصوص شرایط عجیب در قراردادهای اجاره از بنگاه‌ها سئوال می‌کنیم یکی از بنگاه‌داران می‌گوید: «خیلی موارد هست. عجیب‌ترینش که من اینجا دیدم، [این بود که] مالک شرط اجاره را چادری بودن همسر و دختر مستاجر اعلام کرده بود، با وجود این که خود مالک در ساختمان مستقر نبود. وقتی با اعتراض مستاجر مواجه شد، گفت نمی‌خواهم در خانه‌ام بی‌حجابی رواج پیدا کند.»

یکی دیگر از بنگاه‌ها مسئله تعداد فرزند مستاجران را از معمول‌ترین شروط مالکان می‌داند. «اینکه به زوج کارمند اجاره دهند، ایده‌آل خیلی از مالکان است، چون بر این باورند که خانه در مدت اجاره کمتر دچار آسیب می‌شود. عجیب‌ترین موردی که من دیدم، درخواست مالک برای اضافه شدن بند تعهد یک زوج به جهت پذیرش باردار نشدن در مدت سکونتشان بود.»

به گفته این کارشناس مسکن، به همین دلیل، خیلی از مستأجران نبودن مالک در ساختمان را جزو مزایای مورد اجاره و گزینه خوبی می‌دانند و توضیح داد: «بعضی از مالکان هم به دنبال شرط‌های این‌چنینی نیستند، چون بسیاری از منازل جزو مواردی هستند که مالک برای سرمایه‌گذاری ملکی خریده و منتظر ترقی قیمت آن است، و در این مدت اجاره می‌دهد. پس خیلی دغدغه شروط عجیب ندارد. همین که مطمئن باشد مستأجر از پس مبلغ اجاره بر می‌آید برایش کافی است.»

به گفته همین بنگاه‌دار: «بیشتر این شروط عجیب در مناطق جنوبی یا مذهبی‌نشین تعیین می‌شود. مثلا یکی از همکاران ما موردی داشت که شرط مالک تردد نکردن بعد از ساعت ۱۰ شب بود، چون مالک هم در ساختمان مستقر بود. درِ آپارتمان را ساعت ۱۰ قفل می‌کرد. در مناطقی که بافت مذهبی‌تری دارند هم بیشتر شروط حول محور مسائل مذهبی شکل می‌گیرد. ولی برخلاف سال‌های گذشته که اجاره به مجرد خیلی سخت انجام می‌شد، این روزها اکثر مالکان مشکلی با این موضوع ندارند.»

مناطقی هم هستند که از دیرباز به‌عنوان مناطق گران‌قیمت تهران شناخته می‌شوند. در این مناطق قیمت اجاره اگرچه نجومی است، اما شروط این‌چنینی در آن‌ها کمتر به چشم می‌خورد. در منطقه دروس تهران، وقتی قیمت واحدی ۸۰ متری را پرسیدیم، با ارقام باورنکردنی مواجه شدیم. «۸۲ متر، ۴۰۰ میلیون تومان ودیعه، ۱۲ میلیون تومان اجاره، پارکینگ هم ندارد.»

«۹۱ متر، ۵۵۰ میلیون تومان ودیعه، و ۹.۵ میلیون تومان اجاره، اما طبقه سوم و بدون آسانسور است.»

آسانسور، پارکینگ، نورگیر بودن، سکونت نداشتن مالک در ساختمان، دسترسی به مترو، دسترسی به مراکز خرید، از جمله مواردی است که بود و نبودش تأثیر بسزایی در قیمت خانه دارد. به گفته یکی از بنگاه‌داران منطقه، طی دو سال اخیر، برای برخی از آپارتمان‌های لوکس با متراژ بالا، برخی مالکان شرط پرداخت اجاره به دلار یا به‌صورت سکه تعیین کردند، که البته خیلی موارد زیادی نبود، اما می‌شد به‌عنوان عجایب این شغل در نظر گرفت.

یکی از مالکان بنگاه املاک در این خصوص گفت: «موردی بود ۲۲۰ متری، نوساز، در همین دروس، که مالک ابتدا رقم ۳.۵ میلیارد تومان رهن کامل در نظر گرفت، اما بعد از مدتی آمد و گفت به‌جای رهن کامل، رهن و اجاره می‌دهم، اما اجاره ماهانه را دلاری تعیین کنیم. چون ارزش ریال روزبه‌روز کمتر می‌شود.»

برخی از بنگاه‌داران قدیمی‌تر معتقدند که با آمدن برنامک‌های (اپلیکیشن‌های) گوناگون که در آن مالک و مستاجر موارد را بدون واسطه به اشتراک می‌گذارند، شروط عجیبی پیدا شده و قیمت‌ها بی‌منطق افزایش یافته است. شاید به همین دلیل، برای مدتی به دستور نهادهای قضایی این سایت‌ها و برنامک‌ها اجازه درج قیمت نداشتند.

وقتی از بنگاه‌داری سالخورده در این خصوص می‌پرسیم، می‌گوید: «قبلا وقتی مالکی خانه‌اش را برای اجاره می‌سپرد، ما بر اساس واقعیت بازار به او قیمت پیشنهاد می‌دادیم، اما امروز طرف با دیدن قیمت‌ها در این سایت‌ها، بدون توجه به تفاوت محله، شرایط ساختمان از نظر ویژگی‌ها، و سن بنا، و ده‌ها مورد دیگر، می‌گوید چرا من مثل فلان مورد قیمت تعیین نکنم؟

«مورد داشتیم که طرف قیمت خانه‌ای قدیمی را که هیچ بازسازی نشده بود هم‌قیمت با خانه‌ای سه سال ساخت گذاشته بود. درد آنجاست که مردم از سر ناچاری به هر شرطی و هر قیمتی تن می‌دهند. دلیل این تن دادن یکی دو تا نیست. از محل مدرسه فرزندان، نزدیکی به محل کار، و متأسفانه چشم و هم‌چشمی که مثلاً از فلان دوست یا خویشاوند پایین‌تر ننشینند، باعث می‌شود که برای ماندن در محله مطلوب یا خانه‌ای با متراژ دلخواه هر شرایطی را بپذیرند.»

از شمال تا جنوب تهران، هر محله و هر کوچه قیمتی مخصوص به خود دارد. اما در تمام نقاط تهران چند چیز مشترک است. اول افزایش ماه‌به‌ماه قیمت‌ها، و دوم بی‌منطق بودن میزان ودیعه و اجاره، که مشخص نیست بر مبنای چه فرمولی تعیین می‌شود.

مورد عجیب دیگر نزدیک شدن برخی اجاره‌ها در مناطقی است که به طور معمول تفاوت قیمت همیشگی داشتند. در منطقه چیتگر، برای آپارتمان ۹۵ متری، ۱۳۰میلیون تومان ودیعه و ۷ میلیون تومان اجاره قید شده است. دقیقاً هم‌قیمت موردی مشابه در بلوار دریا، شاید فقط با این تفاوت که مورد چیتگر با امکانات کامل است.

در موردی دیگر در همین منطقه، آپارتمان ۸۵ متری به مبلغ ۳۵۰ میلیون تومان رهن کامل گذاشته شده است که شباهت زیادی به موردی در فردوس شرق دارد که با همین متراژ ۳۲۵ میلیون تومان رهن کامل قیمت دارد. در منطقه نظام‌آباد نیز آپارتمان ۸۰ متری با مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان رهن کامل گذاشته شده است. به گفته بنگاه‌داران در منطقه چیتگر خیلی از موارد اجاره به مدت‌های طولانی به صورت پرونده در بنگاه‌ها و سایت‌ها باقی می‌مانند، چون بیشتر رویای مالک هستند تا قیمت واقعی ملک.

شاید مهم‌ترین معضل بازار مسکن در تهران، نامشخص بودن شرایط قیمت‌گذاری است که تابع هیچ منطق خاص و قابل‌درکی نیست. در این میان، مقام‌های دولتی آماری متفاوت از آنچه در واقعیت مستاجران مشاهده می‌کنند ارائه می‌دهند و مدعی اُفت افزایش اجاره هستند. اما بنگاه‌داران می‌گویند که دلیل این امر در نظر نگرفتن موارد تمدید اجاره‌ای است که مالک و مستاجر به بنگاه مراجعه نکرده‌اند و ثبت نمی‌کنند. مواردی که اتفاقاً بیشتر از میزان تعیین شده توسط دولت، یعنی ۲۵ درصد است.

به گفته اکثر بنگاه‌های املاک، دلیل آن‌ نیز خطر جابه‌جایی در کرونا و همچنین معضلات جابه‌جایی برای دو طرف است. بنگاه‌داران می‌گویند: «مالک برآورد می‌کند که شاید خانه‌اش یکی دو ماه خالی بماند و مستاجر هزینه اسباب‌کشی و دردسر پیداکردن جای جدید را در نظر می‌گیرد، و در نهایت طرفین بر سر مبلغی به توافق می‌رسند. البته بحث وام ودیعه تا حدی کمک‌حال برخی مستأجران شده، اما این واقعیت را باید در نظر گرفت که در تهران روند اجاره‌نشینی سیر نزولی دارد، به این معنا که اکثریت مستأجران از نظر متراژ و محله ناچار به رفتن به جایی کوچک‌تر و محله‌ای پایین‌تر و ارزان‌تر هستند.»

وقتی از بنگاه‌های مناطق مختلف در خصوص تاثیر مهاجرت به خارج بر قیمت اجاره سؤال می‌کنیم، اکثریت آن‌ها می‌گویند که تعداد مهاجرت به حدی نیست که در شهری مثل تهران تأثیر خاصی بگذارد. یکی از بنگاه‌داران در خیابان نصرت تصریح می‌کند: «شاید مثلا در موارد خاص، مستاجر خواستار بلند شدن زودتر از موعد شود و مالک ناچار باشد برای آن که پول پیش را از نفر بعد بگیرد، تن به اجاره ماهانه کمتری بدهد. ولی این موارد به اندازه‌ای نیست که در بازار به چشم بیاید.»

این روزها اگرچه مردم برای اجاره دادن ملک خود یا اجاره کردن یک ملک، کمتر به سراغ بنگاه‌ها می‌روند، اما همچنان داستان اجاره ملک در تهران به سیاق سابق است و به نقطه تقلای مستاجران برای له نشدن زیر بار اجاره‌ای ختم می‌شود که امکان ماندن زیر یک سقف را برای آن‌ها فراهم کند.