علیرضا صلواتی: بازگشت به دوران رکود مسکن

شنبه, ۳ام خرداد, ۱۳۹۹
اندازه قلم متن

یکی از عواملی که می‌تواند زمینه‌ساز التهاب در بازار مسکن باشد، کاهش شدید ساخت‌وساز است – عکس از برنا قاسمی، خبرگزاری ایسنا

احتمالاً در سال جاری قیمت مسکن با نرخی کمتر از ۲۵ تا ۳۰ درصد رشد خواهد کرد

بازار مسکن در فروردین‌ماه سال جاری با شوک کاهشی شدیدی در میزان معاملات ماهانه روبه‌رو شد. به گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در فروردین‌ماه سال جاری تعداد معاملات مسکن در شهر تهران به عدد ۱۲۴۳ واحد رسید که در تاریخ نزدیک به هفت ساله انتشار گزارش‌های «تحولات بازار مسکن شهر تهران» توسط بانک مرکزی این عدد بی‌سابقه است. در مقام مقایسه، این عدد نسبت به فروردین سال گذشته کاهش ۶۳.۷ درصدی و نسبت به اسفندماه کاهش ۸۷.۷ درصدی داشته است. پیش از این شهریورماه ۹۸ با تعداد ۲۷۸۷ معامله مسکن کمترین میزان معاملات در شهر تهران را در بازه زمانی یک ماه در اختیار داشت. شاید به زبان ساده‌تر بتوان گفت بازار مسکن در فروردین‌ماه امسال تعطیل بوده است و عملاً خرید و فروشی صورت نگرفته است. میانگین روزانه ۴۰ معامله در شهر تهران همین واقعیت را نشان می‌دهد.

از نظر قیمت نیز در فروردین‌ماه ترمز رشد قیمت مسکن کشیده شد. قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به حدود ۱۵ میلیون و ۲۹۶ هزار تومان رسید که نسبت به اسفندماه سال گذشته کاهش ۲.۱ درصدی را تجربه کرده است. البته باید گفت مسکن همچنان با رشد ۳۵.۷ درصدی قیمت نسبت به فروردین سال گذشته تورم بالایی را تجربه کرده است. در مورد قیمت ذکر این نکته اهمیت بسیاری دارد که با توجه به تعداد بسیار پایین معاملات، این عدد چندان نمی‌تواند روند قیمتی مسکن در شهر تهران را نمایندگی کند.

کاهش شدید تعداد معاملات مسکن در شهر تهران را می‌توان تحت تأثیر سه عامل اصلی زیر دانست.

۱-  قرنطینه کشور به دلیل همه‌گیری کرونا:

در فروردین امسال همه‌گیری کرونا وضعیت پیچیده‌ای را برای جهان رقم زد. با توجه به تعطیلات دوهفته‌ای عید، دولت ایران همگام با جهان قوانین سفت و سختی برای مشاغل مختلف تعیین کرد و عمده خریداران و فروشندگان مسکن تحت تأثیر این بیماری، اندکی صبر پیشه کردند و به نظر می‌رسد جز در موارد اضطراری علاقه‌ای برای معامله مسکن نداشتند. به نظر می‌رسد این عامل دلیل اصلی کاهش شدید معاملات مسکن در فروردین‌ماه امسال باشد.

۲- رشد شدید قیمت مسکن:

بر طبق گزارش منتشر شده توسط بانک مرکزی، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در فروردین ۹۶ در حدود چهار میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بوده است. این عدد طی دو سال با رشد نزدیک به ۲۵۰ درصدی به عدد ۱۵ میلیون و ۲۹۶ هزار تومان رسیده است. این در حالی است که نقدینگی کشور در این مدت تنها در حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد رشد کرده است. به همین دلیل به نظر می‌رسد قدرت نقدینگی در مقابل رشد دو ساله قیمت مسکن به‌شدت کاهش پیدا کرده باشد، از این رو کاهش تعداد معاملات مسکن طی سال گذشته و جاری امر دور از ذهنی نیست و به نظر می‌رسد این عامل نیز دلیل دوم کاهش معاملات مسکن در فروردین امسال باشد.

۳- تمرکز نقدینگی در بورس:

بازده بسیار بالای بازار سرمایه کشور در اسفند و فروردین سبب شده است، خریداران خانه به امید بازده بهتر در کوتاه‌مدت به بازار سرمایه رجوع کنند و از این رو معاملات مسکن در شرایط حداقلی قرار گرفته است. به نظر می‌رسد ورود روزانه نزدیک به ۱۰۰۰ میلیارد تومان نقدینگی اشخاص حقیقی به بازار سرمایه کشور، کاهش معاملات در سایر بازارهای موازی همچون مسکن را به همراه داشته باشد. از طرفی دیگر برنامه‌ریزی دولت برای فروش گسترده دارایی‌های خود تحت عنوان صندوق‌های ای‌تی‌اف سبب شده است بخشی از نقدینگی‌های سرگردان وارد بازار سرمایه شود و از این راه به دولت تزریق شود. این عامل نیز می‌تواند دلیل سوم کاهش معاملات مسکن باشد.

در مجموع این سه دلیل را می‌توان دلایل اصلی رکود شدید مسکن در فروردین‌ماه سال جاری عنوان کرد.

التهاب بازار مسکن تمام شده است؟

شاید در نگاه اول تصور شود التهاب بازار مسکن در حال فروکش کردن است. نگارنده نیز اعتقاد دارد در سال ۹۹ تورم بخش مسکن بیشتر از تورم عمومی نیست و احتمالاً در سال جاری قیمت مسکن با نرخی کمتر از ۲۵ تا ۳۰ درصد رشد خواهد کرد؛ اما دو دلیل عمده برای باقی ماندن التهاب در بازار مسکن وجود دارد.

۱- کاهش نرخ سود بانکی:

در بازه زمانی ۹۲ تا ۹۶، سیاست‌های پولی کشور به سمتی بود که نرخ بهره حقیقی (نرخ سود بانکی منهای تورم) همواره مثبت بود. به‌نحوی‌که در سال ۹۴ و ۹۵ با کاهش شدید تورم، نرخ بهره حقیقی ارقامی در حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد را نیز ثبت کرد که در تاریخ بعد از انقلاب بی‌سابقه بوده است. تحت تأثیر این سیاست انقباضی، عمده کلاس‌های دارایی همچون ارز، مسکن و بازار سرمایه تحت‌فشار شدیدی قرار گرفتند و کشور ایران با یک حباب منفی در کلاس‌های دارایی مختلف روبه‌رو بود.

با شروع تحریم‌ها ورق برگشت و قیمت دلار جهش بی‌سابقه‌ای را تجربه کرد. تحت تأثیر این جهش، تورم افزایش پیدا کرد و نرخ بهره حقیقی در اقتصاد منفی شد. در این وضعیت توقع می‌رود کلاس‌های دارایی مختلف از جمله مسکن، دلار و بازار سرمایه دچار حباب مثبت شوند. می‌توان گفت این میزان منفی بودن نرخ بهره در تاریخ ایران بی‌سابقه بوده است و درصورتی‌که دولت و بانک مرکزی بر کاهش بیشتر نرخ سود بانکی اصرار بورزند افزایش التهاب در بازار مسکن دور از ذهن نیست.

۲- کاهش شدید ساخت‌وساز مسکن:

یکی دیگر از عواملی که می‌تواند زمینه‌ساز التهاب در بازار مسکن باشد، کاهش شدید ساخت‌وساز است. به گزارش مرکز آمار ایران، تعداد ۲۱۱۶ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری تهران در فصل تابستان ۹۸ صادر شده است که نسب به فصل گذشته چهار درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته حدود ۲۶.۸ درصد کاهش داشته است. با این روند ممکن است در ادامه سال و به‌خصوص در نیمه دوم سال، سمت عرضه در شهر تهران تحت‌فشار قرار گرفته و به التهابات قیمتی دامن زده شود.

البته روند کاهش ساخت‌وساز مسکن در کشور روند متفاوتی از شهر تهران دارد. در کل کشور تعداد ۳۸۳۹۳ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور در تابستان ۹۸ صادر شده است که نسب به فصل گذشته ۵.۱ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۱۴.۸ درصد افزایش داشته است. این روند می‌تواند زمینه‌های مهاجرت از تهران به شهرهای دیگر را آسان‌تر کند.

پاییز مسکن در بهار؟

از میان سه دلیل بیان شده به‌منظور رکود شدید در بخش مسکن، تنها یک دلیل که آن قرنطیه کشور به دلیل همه‌گیری کرونا است، کمی کمرنگ شده است و به نظر می‌رسد هر دو دلیل کاهش شدید قدرت خرید نقدینگی و رونق شدید بورس در اردیبهشت و خرداد ۹۸ کماکان باقی‌مانده است. از عواملی که باعث افزایش التهاب در بازار مسکن می‌شوند نیز، کاهش بیشتر نرخ سود بانکی امری دور از ذهن است. درصورتی‌که بانک مرکزی در این راه اصرار بورزد، ممکن است شرایط برای افزایش دوباره تورم فراهم شود. کاهش شدید ساخت‌وساز مسکن نیز با وجود افزایش التهاب در بازار مسکن، نشان‌دهنده عمق رکود در بازار است.

از این رو با توجه به نکات گفته‌شده، به نظر می‌رسد بازار مسکن در ادامه سال با رشد قیمتی کمتر از نرخ تورم و در بازه کمتر از ۲۵ تا ۳۰ درصد رشد کند و درصورتی‌که بهبودی در سمت معیشت مردم رخ ندهد، بعید است بتوان به رونق مسکن امید چندانی داشت. از این رو سازندگان به‌منظور فروش بهتر آپارتمان‌های ساخته‌شده خود باید به سمت ساخت واحدهای کوچک ‌متراژ حرکت کنند. با توجه به افزایش زندگی مجردی و کاهش شدید قدرت خرید خانوار ایرانی، به نظر می‌رسد این واحدها بیشترین تقاضا را در این بخش داشته باشند.

از: ایندیپندنت


به کانال تلگرام سایت ملیون ایران بپیوندید

هنوز نظری اضافه نشده است. شما اولین نظر را بدهید.