متهمان ابر حباب بازار مسکن ؛ فوری ترین ماموریت دولت چهاردهم برای آرامش ملکی
«جهان‌صنعت»- اگر بگوییم خرید خانه در تهران یک رویاست، حرف اشتباهی نزده‌ایم. بررسی‌ها نشان می‌دهد که یک خانوار تهرانی با درآمد متوسط باید ۴۰درصد از درآمدش را به مدت نیم قرن پس‌انداز کند تا شاید بتواند خانه‌ای ۷۰متری در مرکز شهر بخرد. درآمدها نسبت به قیمت ملک بسیار کاهش یافته و حالا کسی که حقوقش به اندازه پایه وزارت کار است، اگر یک سال تمام درآمدش را پس‌انداز کند باز هم نمی‌تواند یک مترمربع خانه در پایتخت بخرد.
علاقه سنتی ایرانی‌ها به بازار مسکن و جذب پول‌های سرمایه‌ای به این بازار که خود معلول سیاستگذاری غلط دولت‌های مختلف بوده، تحریم‌ها و در کنار آن سیاست‌های ارزی اشتباه، بیماری هلندی و ارزپاشی در دوره‌هایی که کشور سرشار از دلارهای نفتی بود و سیاست‌های تمرکزگرایانه باعث شده تا بازار مسکن در کشور به ویژه در پایتخت تبدیل به یک بحران جدی برای دولت‌ها شود. بحرانی که گذر از آن ملزم به گرفتن تصمیم‌هایی سخت و البته دقیق است.
رویایی شدن خرید مسکن با نگاه به سه عدد سال‌های انتظار برای خرید خانه: بهترین دوره تهرانی‌ها برای خانه‌دار شدن اواخر دهه ۷۰ بود. زمانی که خانوارهای تهرانی اگر به مدت ۱۱سال حدود ۴۰درصد درآمدشان را پس‌انداز می‌کردند، می‌توانستند صاحبخانه شوند اما سیاست‌های ارزی غلط در دوره ریاست‌جمهوری محمود احمدی‌نژاد و تحریم‌های سنگین در دولت دوم حسن روحانی و دولت سید ابراهیم رئیسی باعث شد تا بازار مسکن وارد فاز بحرانی شود تا جایی که زمان انتظار برای خرید مسکن در سال گذشته به ۵۰سال رسید.
جهش قیمت دلاری مسکن: با توجه به تورم‌های سنگین اقتصاد ایران که مقایسه ریالی قیمت‌ها را در دوره‌های مختلف ناممکن کرده، بررسی قیمت دلاری برخی کالاها، نمای خوبی از تغییر وضعیت آنها نشان می‌دهد. در سال ۷۲ قیمت مسکن در تهران ۵۲هزار تومان در هر مترمربع بود. با توجه به قیمت ۱۸۰تومانی دلار در آن زمان، هر مترمربع مسکن در پایتخت حدود ۲۹۰دلار بود اما رفته‌رفته قیمت ملک رشد بیشتری نسبت به دلار را تجربه کرد و همین موضوع باعث شد تا قیمت دلاری مسکن در سال گذشته به حدود ۱۵۰۰دلار برسد. به عبارتی ارزش دلاری مسکن در پایتخت طی دو دهه بیش از پنج‌برابر شده است.
در همین دوره اما اگر درآمدها را به دلار محاسبه کنیم، وضعیت متفاوت می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در سال ۷۲ یک خانوار تهرانی به طور متوسط سالانه ۳۵۰۰دلار درآمد داشت. عددی که برآوردها نشان می‌دهد الان به حدود ۵۰۰۰دلار رسیده باشد یعنی رشد کمتر از ۴۵درصدی درآمد دلاری در برابر جهش بیش از ۴۰۰درصدی قیمت دلاری مسکن؛ امری که منجر به کاهش شدید قدرت خرید خانوار در بازار مسکن شده است.
آب رفتن دستمزدها در برابر قیمت ملک: اگر تناسب درآمد با قیمت مسکن را به صورت ریالی محاسبه کنیم، شرایط نامناسب بازار مسکن را مجددا نشان می‌دهد. پایه حقوق وزارت کار در سال ۷۸ حدود ۳۶هزار تومان بود که مجموع آن در یک سال کفاف خرید حدودا ۵/۲مترمربع مسکن در پایتخت را می‌داد اما رشد دستمزدها از افزایش قیمت مسکن جا ماند و توان خرید مسکن کمتر و کمتر شد. به طوری که در سال گذشته که حداقل دستمزد حدود ۵میلیون و ۳۰۰هزار تومان تعیین شده بود، کفاف خرید ۸/۰مترمربع مسکن در سال را می‌داد یعنی یک حقوق پایه‌بگیر اگر کل درآمد سالش را جمع می‌کرد می‌توانست مربعی به ابعاد ۸۰سانتی‌متر در ۸۰سانتی‌متر خریداری کند. این پایین‌ترین قدرت خرید حقوق پایه در بازار مسکن از هنگامی که داده‌ها در دسترس هستند به حساب می‌آید. حال سوال این است که چنین وضعیتی چگونه به وجود آمده است؟
متهمان ابرحباب مسکن در اقتصاد ایران
فضای کلان یک اقتصاد تورمی: سرلیست متهمان حباب سنگین در بازار مسکن بدون تردید تورم مزمن بالا در اقتصاد ایران است. مساله‌ای که باعث می‌شود افراد برای حفظ سرمایه‌شان به خرید دارایی‌هایی روی بیاورند که بتواند ارزش خود را حفظ کند اما نکته قابل توجه آن است که وقتی در فضای کلان اقتصاد یک کشور تورم به صورت پایداری بالا می‌ماند، هجوم تقاضا به بازار فیزیکی ملک منجر به رشد قیمت‌ها حتی بیش از تورم می‌شود. این مساله ویژه اقتصاد و مردم ایران نیست؛ چنین پدیده‌ای حتی در دوران تورمی اقتصاد آمریکا در دهه‌های ۱۹۷۰ و ۱۹۸۰ نیز مطابق نمودار قابل مشاهده است. به این معنا که دوران تورم‌های دورقمی در ایالات متحده بازار ملک را جذاب‌ترین گزینه برای جذب پول‌های مردم کرده بود بنابراین اقتصاد ایران که بیش از نیم قرن درگیر تورم‌های دورقمی و جهش‌های ارزی است، به طور قطع با جذابیت بازار ملک برای سرمایه‌گذاران که نتیجه‌ای جز حبابی شدن قیمت‌ها ندارد همراه بوده است.
بیماری هلندی: بسیاری از کشورهایی که منابع خدادادی فراوانی از جمله نفت دارند به بیماری هلندی مبتلا می‌شوند. به این صورت که بخش زیادی از درآمد دولت‌ها نه از طریق مالیات بلکه به واسطه فروش نفت حاصل می‌شود. همین اتفاق منجر می‌شود دلارهای در دسترس دولت زیاد باشد و دولت هم برای تامین نقدینگی شروع به فروش ارز کند. چیزی که باعث عدم تعادل عرضه و تقاضا در بازار ارز و در نتیجه سرکوب قیمت ارز می‌شود. در چنین شرایطی کسب‌وکارهایی که در تولید کالاهای قابل حمل‌ونقل فعالند، دچار مشکل می‌شوند. به این صورت که هزینه‌های آنها با تورم داخلی افزایش می‌یابد ولی قیمت کالاهایشان نمی‌تواند چندان تغییری داشته باشد چرا‌که نرخ ارز ثابت است و در پی آن قیمت کالاهای مشابه خارجی هم ثابت است.
در چنین شرایطی تولیدکنندگان رفته‌رفته ورشکسته می‌شوند و سرمایه‌گذاران هم دارایی‌هایشان را به بخش‌هایی از اقتصاد می‌برند که قابل وارد کردن نباشند. به عنوان مثال هیچگاه نمی‌توان زمین یا ساختمان وارد کرد. همین امر هم باعث می‌شود سرمایه‌ها به بازار مسکن هجوم ببرد و قیمت ملک به صورت حبابی رشد کند. به عنوان نمونه در اوایل دهه ۵۰ و نیمه‌های دهه ۸۰شاهد ابتلای شدید اقتصاد ایران به بیماری هلندی بودیم. جایی که قیمت نفت و به تبع آن درآمدهای نفتی جهشی تندوتیز را تجربه کرده بود و دولت‌ها با انگیزه کاهش تورم و همچنین تامین نقدینگی بیشتر به شدت ارزپاشی می‌کردند. در این دوره‌ها هر چند تورم عمومی پایین بود ولی انباشت سرمایه‌ها در بازار مسکن باعث شد قیمت ملک رشدهای نجومی را تجربه کند. از این رو بیماری هلندی را می‌توان مهم‌ترین دلیل سرمایه‌ای شدن بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها در این بازار دانست.
علاقه سنتی برای خرید مسکن: سال گذشته مرکز افکارسنجی ایسپا یک نظرسنجی در خصوص تمایلات سرمایه‌گذاری ایرانیان انجام داد. خرید زمین و مسکن با کسب یک سوم آرا جذاب‌ترین گزینه سرمایه‌گذاری برای ایرانیان بود. در سمت مقابل تنها یک درصد افراد مایل بودند دارایی خود را در بازار سهام سرمایه‌گذاری کنند. این در حالی است که در کشورهای توسعه‌یافته مانند آمریکا بیش از نیمی از ثروت مردم در بازار سرمایه است. در همین حال برخی از برآوردها نشان می‌دهد که بیش از ۷۰ یا ۸۰درصد ثروت ایرانیان در بازار مسکن قرار دارد. البته در اینجا هم انگشت اتهام را نمی‌توان به سوی مردم گرفت چرا‌که دولت‌ها باعث ایجاد چنین وضعیتی شده‌اند. به طوری که با محدود کردن سایر بازارها خواه ناخواه باعث کوچ سرمایه‌ها به سوی ملک شده‌اند. به عنوان مثال قیمت‌گذاری دستوری در کنار بیماری هلندی عاملی بوده که تمایل برای سرمایه‌گذاری در کسب‌وکارها و بازار سهام را به شدت کاهش داده است چرا‌که سرمایه‌گذار هر روز نگران دست‌اندازی دولت به دارایی‌هایش بود.
سیاست‌های مشوق ملک‌بازی: یکی از تبعات کنترل و محدودسازی سایر بازارها، کوچ سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن بوده است. ممنوعیت خرید و فروش ارز و قاچاق اعلام کردن در اختیار داشتن ارز به بهانه کمبودهای دوران تحریم، محدودیت در خرید سکه و طلا، قیمت‌گذاری دستوری و مالیات‌های جدید در بازار سرمایه، نرخ بهره دستوری، نرخ سود حقیقی منفی و عدم دسترسی به بازارهای جهانی به واسطه تحریم‌ها از جمله دلایلی است که پول‌ها را روانه «بازارهای مصون از دستکاری دولت» برود. مهم‌ترین بازار با این ویژگی مسکن است که سرریز تقاضاهای سرکوب‌شده از سایر بخش‌های اقتصاد به بازار ملک منجر به افزایش بی‌رویه یا به اصطلاح حبابی شدن قیمت مسکن در ایران شده است. چند نمونه دیگر از این تقاضا را می‌توان برشمرد:
املاک تنها بازاری است که ظرفیت پذیرش سرمایه‌های بزرگ را دارد. رانت‌های پیدا و پنهان فراوان در اقتصاد ایران تعدد افراد با سرمایه‌های بزرگ یا به اصطلاح ثروتمند را افزایش می‌دهد. بهترین مقصد هم برای سرمایه این افراد بازاری بدون ابزارهای کنترلی و نظارتی همچون بازار مسکن است
همچنین می‌توان به بانک‌ها اشاره کرد که از بزرگ‌ترین ملاکان کشور هستند. تورم در اغلب سال‌ها بیشتر از نرخ سود دستوری بوده است و همین امر باعث شده تمایل بانک‌ها به اعتباردهی کاهش یابد و در عوض دارایی خود را به سمت کالایی ببرند که پابه‌پای تورم یا حتی بیشتر از آن رشد می‌کند. در همین راستا بانک‌ها تبدیل به بزرگ‌ترین ملاکان کشور شده‌اند.حتی می‌توان مشاهده کرد که سایر کسب‌وکارها هم سرمایه خود را به سمت زمین و ملک برده‌اند. قیمت‌گذاری دستوری و ایرادات سیستم اعتباردهی نظام بانکی دو عاملی هستند که باعث کوچ سرمایه کسب‌وکارها به سوی بازار مسکن شدند. قیمت‌گذاری دستوری باعث شده تا سود حاصل از فعالیت بسیاری از بنگاه‌های تولیدی به سرمایه‌گذاری مجدد در همان کسب‌وکار نرود و در عوض با آن سود یا حتی وام‌های دریافت شده ملک بخرند. در کنار آن هم ملک تقریبا تنها وثیقه مورد قبول بانک‌ها و نهادهای مالی برای وام‌دهی محسوب می‌شود. همین امر خود عاملی برای تشویق کسب‌وکارهای مایل به دریافت اعتبار برای سرمایه‌گذاری در مسکن است.
عدم تناسب عرضه و تقاضا: دو عامل باعث شده تا عرضه و تقاضا در بازار مسکن تهران و کلانشهرها متناسب نباشد؛ عامل اول را می‌توان سرمایه‌ای شدن این بازار دانست. تخمینی از میزان تقاضای سرمایه‌ای و مصرفی در بازار مسکن وجود ندارد ولی برخی برآوردها نشان می‌دهد که بیش از نیمی از تقاضا نه به قصد سکونت بلکه با هدف سرمایه‌گذاری انجام می‌شود. همین امر هم باعث شده تا سازندگان برای نیاز سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ملک بسازند و نه در جهت تامین نیاز مصرف‌کنندگان. موضوعی که عدم تعادل عرضه و تقاضا را به ارمغان آورده است. به عنوان نمونه آمارها نشان می‌دهد که میانگین متراژ املاک عرضه شده در پایتخت بالای ۸۰متر است ولی متوسط متراژ مورد تقاضا حدود ۶۰متر است. دومین عاملی که باعث عدم تناسب عرضه و تقاضا شده را می‌توان تمرکزگرایی بر پایتخت و در مرحله بعدی کلانشهرها دانست. در سال ۴۵، حدود ۱۰درصد جمعیت کشور در تهران زندگی می‌کرد ولی آخرین آمارها نشان می‌دهد که این عدد حالا به حدود ۱۶درصد رسیده است. از طرفی شاهد رشد کلی جمعیت هم بوده‌ایم که همین باعث شده تا جمعیت ساکن تهران طی کمتر از ۶۰سال حدودا ۵/۵ برابر شود.
رشد انفجاری جمعیت پایتخت‌نشینان باعث کمبود زمین شده است. در ادامه این اتفاق هم شاهد کاهش جدی ساخت‌وساز در تهران هستیم. به طوری که در سال‌های اخیر ساخت‌وساز در تهران به کف ۲۰ساله رسید. به این ترتیب از جهتی چون قدرت خرید کاهش یافته تقاضا برای خانه‌های نوساز کم شده و از سوی دیگر به علت افت حاشیه سود، کمبود زمین و البته کم شدن تقاضا، عرضه نیز کاهش داشته است. در همین پی تهرانی‌ها به سوی فرسوده‌نشینی حرکت کرده‌اند.
به عنوان مثال در سال ۹۵حدود ۵۸درصد تقاضا برای خانه‌های تازه‌ساز با عمر کمتر از ۵سال بود و تنها ۷درصد خریدها به خانه‌هایی با عمر بیش از ۲۰سال اختصاص می‌یافت اما حالا سهم خانه‌های تازه‌ساز از معاملات ملکی پایتخت به حدود ۲۷درصد رسیده و سهم خانه‌های فرسوده با عمر بیش از ۲۰سال به ۲۴ درصد رسیده است.
فوری‌ترین ماموریت دولت پزشکیان در بازار مسکن
به نظر می‌رسد دولت جدید برای حل بحران مسکن مسیر سختی پیش‌روی خود دارد اما همان‌طور که اشاره شد ریشه اصلی قیمت‌های حبابی بازار مسکن، تورم مزمن است بنابراین مهم‌ترین امری که به آرامش بازار مسکن کمک می‌کند کنترل تورم عمومی خواهد بود. مهم‌ترین ابزاری که علم اقتصاد پیشنهاد می‌دهد نرخ بهره است که باید به طور دائمی از سوی سیاستگذار پولی با بررسی فضای کلان اقتصاد تنظیم شود. به این معنا که وقتی سطح عمومی قیمت‌ها یا همان تورم افزایشی است، بانک مرکزی نرخ بهره را به صورت پلکانی افزایش می‌دهد و در مقابل با افت تب تورم به سرعت این نرخ کاهش می‌یابد. متاسفانه اقتصاد ایران در حوزه سیاست پولی دائما دچار افراط و تفریط بوده است. یعنی یا در شرایط تورم بالا نرخ بهره به صورت دستوری پایین نگه داشته شده و به عبارتی نرخ بهره واقعی منفی باعث اوج‌گیری بیشتر تورم شده یا در دورانی که تورم فروکش کرده نرخ بهره بالا ادامه یافته و در نتیجه اقتصاد دچار رکودی فراگیر شده است. بنابراین توجه بانک مرکزی در دولت پزشکیان به استفاده از ابزار پولی مرسوم در دنیا، یعنی نرخ بهره به جای فرمول شکست‌خورده اصرار به حفظ لنگر ارزی یا همان سرکوب دلار برای مهار تورم مهم‌ترین اولویت ثبات فضای اقتصاد کلان و در نتیجه متعادل شدن بازار مسکن محسوب می‌شود. در میان‌مدت هم به نظر دولت می‌تواند با بهبود و متناسب‌سازی تسهیلات بانکی و همچنین ایجاد رشد اقتصادی مثبت که با رفع تحریم‌ها و سیاستگذاری درست اتفاق می‌افتد، قدرت خرید مصرف‌کننده را افزایش و سال‌های انتظار برای خرید مسکن را کاهش دهد.همچنین در حوزه سیاستگذاری بازار مسکن، تاکنون به‌گونه‌ای عمل شده که سفته‌بازی بر سرمایه‌گذاری مولد پیروز شده است. حال باید طوری مسیر سیاستگذاری تغییر کند که سرمایه‌گذاران، ساخت و عرضه را به سفته‌بازی ترجیح دهند. در کوتاه‌مدت با وضع مالیات سالانه مسکن در کنار کنترل تورم عمومی می‌توان سفته‌بازی را کاهش داد. همچنین سیاست‌های تشویقی برای ساخت خانه‌های کوچک‌متراژ که تقاضای مصرفی اصلی در این بخش است، می‌تواند منجر به متناسب‌سازی عرضه و تقاضا و بهبود سرمایه‌گذاری مولد در بازار مسکن شود.
به کانال تلگرام سایت ملیون ایران بپیوندید